Il calcolo delle imposte per prima casa e seconda casa è un passaggio essenziale per preparare il budget di acquisto. Prima di applicare una percentuale, servono tre informazioni: il regime fiscale della vendita, l’accesso alle agevolazioni prima casa e la base imponibile corretta.
Questa guida riguarda le principali imposte della compravendita per un acquirente persona fisica che agisce fuori dall’attività professionale o d’impresa. Per “seconda casa” intendiamo qui un acquisto senza i benefici prima casa. Le regole sono nazionali: gli stessi criteri valgono a Reggio Emilia, Correggio, San Martino in Rio e Carpi.
Calcolatore imposte prima e seconda casa
Seleziona il tipo di acquisto e inserisci i dati della casa. La stima si aggiorna automaticamente.
Stima per l’acquisto dell’intera proprietà di una sola abitazione da parte di una persona fisica fuori dall’attività professionale o d’impresa. Esclude pertinenze separate, crediti d’imposta, scomputi già versati, onorario notarile, mediazione, mutuo, preliminare e altri eventuali oneri. Nelle vendite soggette a IVA possono aggiungersi bolli e tributi dell’atto. Non calcola IMU o TARI. Il notaio verifica requisiti e importi definitivi.
Quali imposte si pagano per acquistare casa?
| Operazione | Imposta principale | Altre imposte |
|---|---|---|
| Prima casa, da privato o impresa esente IVA | Registro: 2%, minimo 1.000 € | Ipotecaria 50 € + catastale 50 € |
| Seconda casa, da privato o impresa esente IVA | Registro: 9%, minimo 1.000 € | Ipotecaria 50 € + catastale 50 € |
| Prima casa, vendita soggetta a IVA | IVA: 4% sul prezzo | Registro 200 € + ipotecaria 200 € + catastale 200 € |
| Seconda casa, vendita soggetta a IVA | IVA: 10% sul prezzo; 22% per A/1, A/8 e A/9 | Registro 200 € + ipotecaria 200 € + catastale 200 € |
Fonti: Agenzia delle Entrate, imposte agevolate e imposte senza agevolazioni.
Comprare da una società non comporta sempre l’IVA: occorre conoscere il regime della specifica cessione. Chiedi questo dato prima di impostare la stima.
Come calcolare il valore catastale
Con il sistema prezzo-valore, quando applicabile, il registro si calcola sul valore catastale. È necessario richiederlo al notaio nell’atto; il prezzo effettivo deve comunque essere dichiarato. Il sistema riguarda abitazioni e pertinenze, acquistate da persone fisiche fuori dall’attività professionale o d’impresa, con vendita soggetta a registro proporzionale. È escluso nelle vendite soggette a IVA.
Prima casa: rendita catastale × 1,05 × 110
Seconda casa: rendita catastale × 1,05 × 120
La rendita si legge nella visura catastale. I fattori complessivi sono quindi 115,5 e 126: non bisogna rivalutare nuovamente il risultato. Fonte: guida dell’Agenzia delle Entrate, sezioni 3 e 4.
Esempi di calcolo delle imposte prima e seconda casa
Usiamo dati ipotetici: una sola abitazione, intera proprietà, nessuna pertinenza separata e nessun credito o importo da scomputare. Nei primi due esempi ipotizziamo il prezzo-valore.
1. Prima casa da privato: rendita di 700 euro
- Valore catastale: 700 × 1,05 × 110 = 80.850 €.
- Registro: 80.850 × 2% = 1.617 €.
- Ipotecaria e catastale: 50 + 50 = 100 €.
Totale delle tre imposte: 1.717 €.
2. Seconda casa da privato: stessa rendita
- Valore catastale: 700 × 1,05 × 120 = 88.200 €.
- Registro: 88.200 × 9% = 7.938 €.
- Ipotecaria e catastale: 100 €.
Totale delle tre imposte: 8.038 €.
Come funziona il minimo di 1.000 euro?
Con una rendita di 300 €, la base prima casa sarebbe 34.650 €. Il 2% dà 693 €, ma il registro è almeno 1.000 €: il totale, aggiungendo 100 €, diventa 1.100 €, prima di eventuali scomputi o crediti.
3 e 4. Vendita soggetta a IVA: prezzo di 180.000 euro
Ipotizziamo un prezzo al netto dell’IVA e un’abitazione diversa da A/1, A/8 e A/9:
- Prima casa: 180.000 × 4% = 7.200 €; più 600 € di imposte fisse = 7.800 €.
- Seconda casa: 180.000 × 10% = 18.000 €; più 600 € = 18.600 €.
Questi importi confrontano ipotesi diverse: il regime fiscale dipende dall’operazione, non da una libera scelta dell’acquirente.
Quando spettano le agevolazioni prima casa?
“Prima casa” non significa semplicemente prima abitazione acquistata nella vita. Vanno verificati categoria catastale, requisito territoriale e diritti già posseduti su altre abitazioni. Sono escluse A/1, A/8 e A/9. Nel caso ordinario, la residenza deve essere nel Comune dell’immobile o trasferita lì entro 18 mesi; esistono condizioni alternative previste dalla legge.
Chi possiede già un’abitazione comprata con gli stessi benefici può, alle condizioni previste, acquistare la nuova impegnandosi a vendere la precedente entro due anni. Il termine è stato ampliato dalla legge di bilancio 2025. Fonte: Agenzia delle Entrate, agevolazioni prima casa.
Fai verificare al notaio i requisiti prima di contare sul risparmio fiscale, soprattutto in presenza di comproprietà o precedenti acquisti.
Verifica delle fonti: 10 ottobre 2026. Gli esempi sono orientativi; il calcolo definitivo dipende dall’atto e dalla situazione dell’acquirente.
Stai vendendo casa prima di un nuovo acquisto?
Leggi la nostra guida per preparare una proposta di vendita nelle zone operative di Alessandria Consulting.